Chia sẻ những khó khăn khi khách hàng mua đất nền chở tách thửa
Anh Chiến đặt mua lô đất trị giá 950 triệu đồng chờ tách thửa tại khu Đông TP HCM, song đợi mãi chưa được giao nền, thương vụ bị treo vì vướng pháp lý, chủ đất lại cù cưa không bồi thường tiền cọc theo hợp đồng.
Vị khách này
chia sẻ với VnExpress, trước tết Bính Thân, vợ chồng anh đặt cọc 100
triệu đồng mua nền ngay từ khi khu đất còn sổ chung gần 400m2 tại phường Hiệp
Bình Chánh, quận Thủ Đức. Mảnh đất này khi bán chưa làm thủ tục tách thửa, nằm
trong hẻm xe hơi, lưu thông thuận tiện. "Thời điểm đó, chủ đất xây nhà
tạm, hứa tách 5 lô, trong đó tôi mua lô hơn 50m2, hẹn bàn giao sổ hồng riêng sẽ
tất toán", anh Chiến kể.
Theo hợp
đồng đặt cọc, chủ đất cam kết sẽ giao sổ hồng riêng cho khách vào tháng 5/2016
và ra công chứng. Bên bán còn hứa hỗ trợ thủ tục cấp phép xây dựng, dẫn điện
nước về nhà đầy đủ. Nếu không giao nền, chủ đất phải đền tiền cọc gấp đôi.
đất nền chờ tách thửa |
Đến tháng
5/2016, anh Chiến liên hệ chủ đất thì được trấn an cố gắng đợi thêm, các thủ
tục đang được tiến hành. Tháng 6/2016 bên bán cung cấp ảnh chụp hồ sơ xác định
biến động tài sản của khu đất, đủ điều kiện tách thửa. Trong tâm trạng sốt ruột
chờ nhận nền đất, anh Chiến chuẩn bị tiền để ký hợp đồng nhưng đến tháng 7/2016
thì bên bán thông báo hồ sơ tách thửa đang vướng mắc nhiều thủ tục.
Vị khách
hàng này kể lại, chủ đất chỉ thông báo với anh không thể giao nền nhưng né
tránh việc bồi thường cọc. Theo đó, bên bán đề nghị chỉ bồi thường lãi suất
ngân hàng của số tiền cọc đã đóng trong khi cam kết trong hợp đồng là phải đền
cọc 100%, tức trả lại 100 triệu tiền cọc và bồi thường 100 triệu đồng tiền
phạt.
"Tôi
cần đất để xây nhà ở. Hiện 950 triệu đồng không đủ để mua vì giá đất khu này đã
tăng 200-300 triệu đồng một nền so với năm ngoái. Mất chi phí cơ hội đã đành,
đến tiền cọc tôi cũng bị xử ép", anh Chiến nói. Cuối cùng, vì không muốn
theo đuổi một suất đầu tư vô vọng, ngại mất thời gian theo đuổi việc khởi kiện
chẳng biết bao giờ kết thúc, anh Chiến đành chấp nhận khoản bồi thường cọc giảm
từ 100% xuống còn 20%.
Mua đất
chờ tách thửa được giới kinh doanh địa ốc ví như mua lúa non, có thể gặp rủi
ro giao dịch bất thành vì vướng thủ tục pháp lý hoặc bên bán lợi dụng thủ tục
hành chính để chiếm dụng vốn của khách hàng.
|
Có thâm niên
gần chục năm hoạt động trên thị trường nhà đất TP HCM, chuyên gia Nguyễn Tấn
Phong đánh giá, khi giao dịch bất động sản, rất nhiều tình huống bất ngờ ngoài
ý muốn có thể xảy ra từ khi đặt cọc cho đến lúc chốt hợp đồng công chứng.
Theo ông
Phong, loại sản phẩm đất nền được rao bán từ khi lô đất lớn chưa tách thửa khá
phổ biến tại các quận 9, Thủ Đức, Nhà Bè, Bình Chánh, Bình Tân... nhưng cũng
tiềm ẩn không ít rủi ro pháp lý. Đặc điểm của dòng sản phẩm này là giá rẻ, vừa
túi tiền vì "bán lúa non" (bán khi chưa tách thửa xong, chưa ra sổ
hồng riêng từng lô).
Khuyết điểm
của hình thức giao dịch này là bên mua phải chờ đợi, đặt cược vào may rủi vì
nếu quá trình tách thửa gặp vướng mắc, bên bán khó có thể giao nền. Ngoài ra,
giả định giá đất tăng lên, có khả năng khi ra được giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho từng nền nhỏ thì bên bán đổi ý không bán nữa. Loại giao dịch này
phụ thuộc rất lớn vào thủ tục pháp lý của từng địa phương cũng như các điều
kiện thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc chặt chẽ tới đâu.
Trường hợp
của anh Chiến, vì nghĩ đến hành trình đi kiện đòi tiền cọc và khoản tiền phạt
trong hợp đồng quá nhiêu khê, nên bên mua đã chọn giải pháp chấp nhận bị bẻ
kèo, nhận khoản tiền bồi thường thấp hơn rất nhiều so với hợp đồng.
Tuy nhiên, theo ông Phong, ngoài việc thỏa thuận và chấp nhận bị xử ép, vẫn còn 2 tình huống khác anh Chiến có thể thực hiện để đòi lại quyền lợi của mình một cách chính đáng.
Tình huống
đầu tiên là yêu cầu chủ đất chịu phạt, bồi thường đúng cam kết như trong hợp
đồng đặt cọc đã ký. Tình huống thứ hai là khởi kiện ra tòa. Trong tình huống
này, chủ đất vừa phải bồi thường đúng cam kết, vừa bị treo quyền giao dịch tài
sản cho đến khi giải quyết xong tranh chấp. "Có thể mất chút thời gian
nhưng cách hành xử rắn theo hợp đồng sẽ tạo tiền lệ tốt, giúp thị trường hoạt
động minh bạch hơn", ông Phong đánh giá.
Ngoài ra,
chuyên gia này khuyến cáo, khâu thỏa thuận đặt cọc khi mua đất chờ tách thửa
nên rà soát khắt khe hơn các loại bất động sản khác. Có 9 yếu tố cần lưu ý khi
đặt cọc loại tài sản nhiều rủi ro này:
Thoả thuận
giá bán; thoả thuận phương thức thanh toán; cam kết về tiến độ thanh toán và
bàn giao nền; nêu rõ trách nhiệm về thuế, phí và lệ phí; thỏa thuận giá bán
trên hợp đồng công chứng; tính chính danh của người giao dịch hợp đồng; thỏa
thuận về hoàn thiện các dịch vụ: điện, nước...; thỏa thuận thời gian, địa điểm
sẽ công chứng. Cuối cùng là giữ lại mọi hóa đơn chứng từ, khi ký hợp đồng cọc
phải có người làm chứng.
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét